Steuer-Info

Grundregel lt. Rz 4193 EStR

:: Bis 5 Betten: Die Einkünfte sind mit der Pauschalierung abgegolten.

:: Von 6 bis 10 Betten: Die Einnahmen stellen einen steuerpflichtigen Nebenerwerb dar, bei dem die Ausgaben mit 50% der Einnahmen pauschaliert sind.

:: Über 10 Betten: Es liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.

Unterscheidung zwischen Fremdenzimmer und Appartements

Für die Beurteilung der Einkunftsart, ob Nebenerwerbseinkünfte, Vermietung oder Gewerbebetrieb, ist hinsichtlich der Bettenkapazität zwischen Fremdenzimmer mit Frühstück und Appartements, sowie des Umfanges der erbrachten Nebenleistungen zu unterscheiden (Einkommensteuerprotokoll 2004 zu Land- und Forstwirtschaftlichen Zweifelsfragen).

:: Gleiche Behandlung
Besteht ein einheitliches Vermarktungskonzept (Urlaub am Bauernhof mit Produktverkostung, Mitarbeit der Gäste, Betriebsbesichtigung, Demonstration der Betriebsabläufe etc.) oder werden sowohl gegenüber den Zimmergästen als auch den Appartementgästen die gleichen Leistungen erbracht, gilt für alle die 10-Bettengrenze. Ist diese überschritten liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.

:: Ungleiche Behandlung
Werden dagegen die Nebenleistungen (tägliche Reinigung, Frühstück etc.) nur den Zimmergästen gegenüber erbracht, gelten die oben angeführten Bettengrenzen nur für die Fremdenzimmer.

Beispiel: 4 Doppelzimmer und 2 Appartements mit je 4 Betten. Insgesamt also 16 Betten.
Bei gleicher Behandlung: Einkünfte aus Gewerbebetrieb, da über 10 Betten.
Bei ungleicher Behandlung: Einkünfte aus der Zimmervermietung sind Nebenerwerbseinkünfte, aus der Appartementvermietung Einkünfte aus Vermietung, da je nur 8 Betten.
Letzteres gilt lt. Rz. 5073 EStR auch für die Vermietung von 5 mit Kochgelegenheiten ausgestatteten Appartements an Saisongäste.

Qualifikation der Nebenleistungen

Es ist zu unterscheiden zwischen nicht schädlichen (für Vermietung) und schädlichen Nebenleistungen (für Gewerbebetrieb).

:: Nicht schädlich
Schneeräumung, Müllabfuhr, Zurverfügungstellung der Waschküche, Sauna, Bad, Übernahme von Poststücken, Heizwärme und Warmwasser (Tz 5437 EStR).

:: Schädlich
Verpflegung der Gäste, tägliche Wartung der Zimmer (Reinigung), Überwachung des Parkplatzes (Tz 5438 EStR). Bei Vermietung im Rahmen der Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft schaden aber diese Leistungen nicht, soweit die in der oben angeführten Grundregel genannte Bettenanzahl nicht überschritten wird. Werden neben Fremdenzimmer auch Appartements vermietet, kommt es darauf an, ob schädliche Leistungen auch für Appartements erfolgen und insgesamt die 10-Bettengrenze überschritten wird (vgl. Beispiel).

Steuerliche Folgen der unterschiedlichen Qualifikation der Einkünfte

:: Laufende Besteuerung
Sowohl die Einkünfte aus Vermietung als auch aus Gewerbebetrieb unterliegen der Einkommensteuer. Die Ausgaben bei Vermietung stellen Werbungskosten, bei Gewerbebetrieb Betriebsausgaben dar. Im Steuerrecht ist der Begriff Betriebsausgaben aber weiter gefasst, als jener der Werbungskosten (z.B. bei Abschreibungen).

:: Beendigung der Tätigkeit
Die Aufgabe oder der Verkauf der Vermietung hat keine steuerlichen Konsequenzen, während bei einer gewerblichen Tätigkeit der Erlös als Betriebsaufgabe/-verkauf steuerpflichtig ist.

Schlussbemerkung

Hinsichtlich der rechtlichen Qualifikation der Einkünfte aus einer Frühstückspension im allgemeinen (außerhalb der Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft) sei auf die Ausführungen in der Klienten-Info vom Juni und Oktober 2004 verwiesen. Dort wurde auf die unterschiedliche Beurteilung durch die Finanzverwaltung, der Gewerbeordnung und der Rechtsprechung hingewiesen. Ferner wurde auf die finanzstrafrechtlichen Folgen der Verletzung der Offenlegungspflicht aufmerksam gemacht.
Abschließend sei eine Entscheidung des UFS 27.10.2004, GZ.PV/0473-I/03 erwähnt, wo es darum ging, ob die Einkünfte aus der Vermietung von Ferienappartements Einkünfte aus Vermietung oder Gewerbebetrieb sind und der Erlös aus der Veräußerung der Appartementgebäude steuerpflichtig ist. Geht die Verwaltungsarbeit bei einer größeren Zahl von Wohnungen über jenes Ausmaß hinaus, welches mit der bloßen Nutzungsüberlassung üblicherweise verbunden ist, handelt es sich um gewerbliche Einkünfte und der Veräußerungserlös ist steuerpflichtig. Unter anderem schloss der Senat aus dem Aufwand für Weihnachtspost von mehr als € 500,- auf einen erhöhten Werbeaufwand und damit auf "gewerbliche" Nebenleistungen!

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